David Frosio, Notar und Rechtsanwalt

Wenn ein Grundstück zum Nachlass gehört, stellt sich regelmässig die Frage, was die Erben damit machen möchten: Kann ein Erbe die Teilung des Nachlasses verlangen oder gegebenenfalls erzwingen? Wie wird der Wert des Grundstücks bestimmt? Was geschieht, wenn sich die Erben nicht einigen können oder wenn einer der Erben das Grundstück behalten möchte?

Schicksal des Grundstücks nach dem Tod des Eigentümers

Ab Kenntnis vom Tod des Erblassers haben die Erben eine Frist von drei Monaten, um die Erbschaft auszuschlagen. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Ausschlagung, gilt die Erbschaft grundsätzlich als angenommen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Ist die Zahlungsunfähigkeit des Erblassers im Zeitpunkt seines Todes amtlich festgestellt oder offenkundig, so wird die Ausschlagung vermutet (Art. 566 Abs. 2 ZGB).

Gehören zum Nachlass des Erblassers Grundstücke, gehen diese direkt mit dem Tod des Erblassers (von Gesetzes wegen) auf die Erben bzw. auf die Erbengemeinschaft über. Der Eigentumsübergang erfolgt somit ausserbuchlich. Das Grundbuch muss jedoch entsprechend aktualisiert bzw. berichtigt werden, damit es die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse wiedergibt.

Das Grundstück gehört in diesem Stadium grundsätzlich nicht einem einzigen Erben allein. Vielmehr sind die Rechte und Pflichten der Erben am gesamten Nachlass nach den jeweiligen Erbquoten bzw. den gesetzlichen oder letztwillig bestimmten Regelungen auszurichten.

Ein einzelner Miterbe kann deshalb in der Regel nicht ohne Weiteres die gesamten Grundstücke allein verkaufen oder über sie verfügen. Für eine solche Verfügung können die Mitwirkung bzw. Zustimmung der übrigen Erben und gegebenenfalls weitere rechtliche Schritte erforderlich sein.

Mit dem Tod einer Person bilden deren Erben gemeinsam eine Erbengemeinschaft. Die Entscheide innerhalb der Erbengemeinschaft bedürfen grundsätzlich der Einstimmigkeit.

Möglichkeiten der Erben

In diesem Stadium haben die anerkannten Erben hinsichtlich des weiteren Schicksals des Grundstücks vier Möglichkeiten:

• Verkauf des Grundstücks
• Übernahme durch einen einzelnen Erben
• Verbleib des Grundstücks im gemeinsamen Eigentum
• Realteilung bzw. Aufteilung des Grundstücks

Verkauf des Grundstücks

Die Erben können sich darauf einigen, das Grundstück gemeinsam zu verkaufen. Der Verkaufserlös wird anschliessend entsprechend den Erbquoten bzw. einer zwischen den Erben vereinbarten Regelung verteilt. Ein Verkauf kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn keiner der Erben das Grundstück selbst übernehmen möchte oder wenn eine gemeinsame Verwaltung dauerhaft nicht praktikabel ist.

Übernahme durch einen einzelnen Erben

Ein Erbe kann das Grundstück allein übernehmen, wenn sich die Miterben darüber einigen. Grundsätzlich sind sämtliche Konstellationen möglich; insbesondere ist auch eine Übernahme durch mehrere Erben möglich. Dabei muss grundsätzlich ein Erbteilungsvertrag abgeschlossen werden. Auch wenn dieser nicht der Form einer öffentlichen Urkunde bedarf und somit nicht zwingend vor einem Notar oder einer Notarin abgeschlossen werden muss, ist die Mitwirkung eines Notars oder einer Notarin dringend zu empfehlen. Es gilt nämlich, eine Aufteilung vorzunehmen, die aus Sicht sämtlicher Erben gerecht und angemessen ist. Insbesondere ist ein Anrechnungswert festzulegen und u. U. sind latente Grundstückgewinnsteuern zu berücksichtigen.

Verbleib des Grundstücks im gemeinsamen Eigentum

Die Erben können sich auch darauf verständigen, das Grundstück zunächst gemeinsam zu behalten.

In diesem Fall ist es dringend zu empfehlen, eine Vereinbarung abzuschliessen, in der verschiedene Aspekte geregelt werden, insbesondere:

• wer das Grundstück nutzen darf, sofern es nicht oder nicht vollständig an Dritte vermietet ist;
• wie über Renovations-, Unterhalts- und Reparaturarbeiten sowie über sonstige bauliche Massnahmen entschieden wird;
• wie die allfälligen Mieteinnahmen und Kosten unter den Erben verteilt werden;
• welche Regelungen gelten, wenn ein Erbe zu einem späteren Zeitpunkt seinen Anteil veräussern und aus der Erbengemeinschaft ausscheiden möchte;
• sowie ggf. weitere Fragen im Zusammenhang mit der Nutzung, Verwaltung und Veräusserung des Grundstücks.

Eine schriftliche Vereinbarung kann spätere Streitigkeiten erheblich verringern.

Realteilung bzw. Aufteilung des Grundstücks

Je nach Art und rechtlicher Ausgestaltung des Grundstücks kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Aufteilung in selbstständige (Stockwerk-)Einheiten in Betracht gezogen werden.

Bei einem Mehrfamilienhaus könnte beispielsweise eine rechtliche Aufteilung in einzelne Wohnungen (Stockwerkeinheiten) möglich sein. Bei einem Einfamilienhaus ist eine solche Lösung dagegen häufig nicht ohne Weiteres möglich. Ob eine Realteilung tatsächlich durchgeführt werden kann, hängt unter anderem von den gesetzlichen Voraussetzungen, dem Grundstücks- und Baurecht sowie der konkreten Beschaffenheit des Grundstücks ab.

Kann ein Erbe die Aufteilung des Nachlasses verlangen?

Ein wichtiger Grundsatz des Erbrechts ist, dass eine Erbengemeinschaft grundsätzlich kein dauerhaftes Zwangsverhältnis zwischen den Miterben darstellen soll.

Kann keine einvernehmliche Lösung gefunden werden, kann jeder Miterbe zu beliebiger Zeit die Teilung der Erbschaft verlangen, soweit er nicht durch Vertrag oder Vorschrift des Gesetzes zur Gemeinschaft verpflichtet ist (Art. 604 ZGB). Bei einem Grundstück kann dies insbesondere dazu führen, dass das Grundstück verwertet und der Erlös unter den Beteiligten verteilt wird.

Fazit

Umfasst der Nachlass ein oder mehrere Grundstücke, ist grundsätzlich im Kanton Bern ein Steuerinventar zu erstellen, sobald der Erblasser über ein Bruttovermögen von mindestens CHF 100’000.– verfügte. Dieses wird von einer Notarin oder einem Notar erstellt.

Die Notarin bzw. der Notar kann die Erben dabei unterstützen, die verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten im Zusammenhang mit den zum Nachlass gehörenden Grundstücken zu prüfen und zu besprechen. Sie bzw. er kann die Erben insbesondere über die möglichen Vorgehensweisen beraten und dabei helfen, eine für alle Beteiligten tragfähige Lösung zu finden, damit die Erben ihre Trauer möglichst in Ruhe und ohne zusätzliche Konflikte bewältigen können.